樓市消極氣氛從三四線城市蔓延至一二線城市，地產(chǎn)開發(fā)商銷售遇冷情況開始從中小房企向行業(yè)巨頭波及。
2014年4月，多家房地產(chǎn)(行情 專區(qū))標桿企業(yè)出現(xiàn)銷售業(yè)績報警，一直以高增長著稱的保利地產(chǎn)(行情 股吧 買賣點)和華潤置地也未能有效對抗成交下滑。
房企減少拿地，放緩開工節(jié)奏等戰(zhàn)略收縮已成既定事實，存貨積壓、現(xiàn)金流緊張、負債率攀升讓開發(fā)商放慢擴張步伐。
龍頭房企未能幸免
5月13日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1~4月，全國商品房銷售面積27709萬平方米，同比下降6.9%，降幅比1至3月份擴大3.1個百分點；商品房銷售額18307億元，下降7.8%，降幅比1至3月份擴大2.6個百分點，其中住宅銷售額下降9.9%。
這意味著，全國房地產(chǎn)市場銷售在4月份不但未能扭轉(zhuǎn)萎縮態(tài)勢，反而進一步加速下滑，尤其是住宅成交降幅最大。
甚至大型開發(fā)商也開始感到絲絲涼意。保利地產(chǎn)5月8日發(fā)布銷售簡報顯示，2014年4月公司實現(xiàn)簽約面積66.61萬平方米，同比減少16.88%，環(huán)比增長13.19%；實現(xiàn)簽約金額83.26億元，同比減少11.77%，環(huán)比下降19.74%。
銷售面積和銷售金額全面下滑，拖累保利地產(chǎn)1至4月簽約面積同比減少22.17%至284萬平方米；簽約金額同比減少9.45%至363.98億元。
與萬科類似，保利地產(chǎn)亦屬于高周轉(zhuǎn)、主流定位型房企，城市分布基本涵蓋了中國主流城市，因此在判斷一二線城市的房地產(chǎn)市場溫度方面，保利地產(chǎn)和萬科均被視為具有標本意義，成為樓市風向標。
從萬科銷售情況來看，4月份公司實現(xiàn)銷售面積109.3萬平方米，銷售金額127.5億元，這和去年4月業(yè)績相差無幾，未出現(xiàn)明顯增長。
另一巨頭華潤置地亦出現(xiàn)銷售萎縮。4月華潤置地實現(xiàn)合同銷售金額約40.6億元，合同銷售建筑面積約34.57萬平方米。1~4月，華潤置地合同銷售金額約136.7億元，同比下降40.95%；銷售建筑面積129.74萬平方米，同比下降32.14%。
在全國掀起降價跑量潮流的雅居樂，在4月份出現(xiàn)明顯的銷售均價下滑，預售均價為每平方米9583元，環(huán)比下降9.30%。
但這并不能有效刺激銷售反彈，雅居樂4月份實現(xiàn)預售金額29.1億元，預售建筑面積30.4萬平方米，環(huán)比分別下降37.15%及30.75%。
從4月份銷售金額環(huán)比增長情況來看，萬科銷售金額環(huán)比下滑11%，富力地產(chǎn)和龍湖地產(chǎn)分別下滑58%和14%，綠地集團和金地集團(行情 股吧 買賣點)分別下降31%和45%。除恒大地產(chǎn)和碧桂園外，大型房地產(chǎn)上市企業(yè)銷售環(huán)比幾乎出現(xiàn)全面告急。
根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，目前已發(fā)布4月份銷售數(shù)據(jù)的全國33家上市房企中，有19家簽約額同比出現(xiàn)下降，恒盛地產(chǎn)、瑞安等房企同比跌幅超50%。
這份統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，33家企業(yè)前4月累計簽約約4282.99億，去年同期約為4088億，累計同比僅上漲約4.8%，這是樓市近年來的最低漲幅。
樓市庫存創(chuàng)5年新高
華潤置地相關(guān)負責人對媒體稱，業(yè)績同比下降的主要原因是1~4月推盤量較少。實際上，這也是其他開發(fā)商的普遍解釋。
由于季節(jié)性因素，房地產(chǎn)行業(yè)銷售業(yè)績在很大程度上受制于推盤節(jié)奏和新開盤項目的數(shù)量，這也是房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性。
但城市庫存顯示這并非單純是推盤節(jié)奏的問題，而是市場出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向。易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測顯示，截至4月底，35個城市新建商品住宅庫存總量為2.49億平方米，環(huán)比增長2.6%，同比增長19.5%，創(chuàng)下近5年歷史新高。
這也影響到房企的拿地節(jié)奏。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至5月10日，20強標桿房企年內(nèi)拿地額度為1318.7億，但拿地額僅相當于去年總值的23.6%。
最明顯的趨勢是，這些標桿房企拿地額度連續(xù)4個月減少，從1月份的600億元不斷下挫，跌至4月份的133億元，同比幾乎“腰斬”。
隨著部分房企出現(xiàn)資金鏈緊繃，一些開發(fā)商迫于悲觀預期開始進行戰(zhàn)略調(diào)整，收縮布局和開工規(guī)模。1~4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資22322億元，同比名義增長16.4%，增速比1~3月份回落0.4個百分點。
5月12日，財政部發(fā)布4月財政收支情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)，與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)的房地產(chǎn)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅、契稅等對地方財政增收的貢獻明顯回落。
有媒體援引財政部財科所副所長劉尚希的觀點稱，房地產(chǎn)營業(yè)稅和房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的表現(xiàn)反映了當前房地產(chǎn)市場的不景氣和企業(yè)利潤的下滑。
相對于年初制定的銷售目標而言，多數(shù)房企可謂銷售進度頗為緩慢。除年度銷售任務(wù)偏于保守的恒大地產(chǎn)完成30%以上外，世茂房地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)、金地集團等房企前四月的業(yè)績占年度目標都在兩成左右。
德銀研究報告認為，合生創(chuàng)展、首創(chuàng)置業(yè)、金地集團、寶龍地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)等9家房企或無法完成今年銷售目標，未來幾個月若不降價或加大銷售力度，很可能導致重大現(xiàn)金流問題。
