2.地方政府讓房地產(chǎn)變成了“洪水猛獸”

　　房地產(chǎn)價(jià)格一路高歌，不得不說是政府之過。1994年分稅制改革，國地稅分開，中央財(cái)政享有稅收的大頭，地方財(cái)政分得小頭。比如中國的兩個(gè)大稅種，企業(yè)所得稅國稅占六成，地方占四成，增值稅國稅享75%，地稅分得25%。上收地方財(cái)權(quán)，中央政府再通過轉(zhuǎn)移支付支援地方財(cái)政。如前幾年炒的非常熱的“駐京辦”，都是地方政府為了向中央伸手要錢設(shè)立的。

　　但是，分稅制改革也給地方政府留下一個(gè)空子，就是房地產(chǎn)相關(guān)的稅收全部歸地方財(cái)政享有。加上政府對(duì)土地市場的壟斷，土地、房地產(chǎn)天然成為了地方政府的“錢袋子”。只有將土地價(jià)格抬高，將房地產(chǎn)行業(yè)做大，甚至當(dāng)成經(jīng)濟(jì)支柱來發(fā)展，才能使得地方財(cái)政“真正”充實(shí)。

　　在過去以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為綱，GPD為政績考核的機(jī)制下。各地方政府都搖身一變成了資本運(yùn)作高手，紛紛成立地方融資平臺(tái)，加大杠桿發(fā)展經(jīng)濟(jì)。運(yùn)用國家信譽(yù)背書，維持剛性兌付的扭曲機(jī)制，使得中國金融市場定價(jià)機(jī)制錯(cuò)亂，亂象橫生。

　　支撐地方融資平臺(tái)背后的資產(chǎn)仍然是土地，地方債務(wù)的償還，也主要靠土地變現(xiàn)收入來實(shí)現(xiàn)。地方政府有相當(dāng)強(qiáng)的動(dòng)機(jī)，維持土地市場的繁榮。而土地市場的繁榮，是高房價(jià)的源頭。

　　政府是高房價(jià)、高地價(jià)的最大受益者，所以房地產(chǎn)調(diào)控都不會(huì)觸及核心，比如給土地市場降溫，或者打破政府在土地一級(jí)市場的壟斷。只要存在強(qiáng)行征地行為，土地制度改革就是一句空話。

　　任某強(qiáng)是房地產(chǎn)市場的死多頭，其底氣真正來源，筆者覺得，并不是其對(duì)房地產(chǎn)市場的精準(zhǔn)分析，而是基于政府不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場“撒手不管”。

　　看空樓市的幾個(gè)理由

　　1.機(jī)會(huì)成本提高“囤房”現(xiàn)象不可持續(xù)

　　首先，是基于房產(chǎn)市場基本飽和的判斷。剛性需求確實(shí)存在，但空置率也不低，只需要去看看陽臺(tái)曬沒曬衣服，晚上開不開燈，就基本能判斷是不是空置。80后那波人口高峰也到買房的年紀(jì)了，再往后，剛需只會(huì)越來越小。

　　筆者認(rèn)為，市場上的“囤房”現(xiàn)象不可持續(xù)。并不是認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記制度推行，或者開征住房房產(chǎn)稅，以增加房產(chǎn)持有者的成本。相關(guān)部門辦事效率極低，原因大家都懂。

　　為什么市場上“囤房”現(xiàn)象不可持續(xù)？因?yàn)闄C(jī)會(huì)成本太高了，房價(jià)只要漲慢了、或者漲幅小了，房產(chǎn)投資報(bào)酬率可能還不能覆蓋借款利息。如果投資報(bào)酬率不能覆蓋利息，你還會(huì)“囤房”嗎？如果你還繼續(xù)“囤房”，那說明你極有可能是腐敗分子！

　　2.中美資本循環(huán)發(fā)生變化，未來有可能逆轉(zhuǎn)

　　金融危機(jī)一役，美國人民消費(fèi)觀念發(fā)生了變化，無論是政府還是居民都在去杠桿，奧巴馬政府的“制造業(yè)復(fù)興計(jì)劃”使得很多美國制造業(yè)回歸，更會(huì)減少從中國進(jìn)口；歐洲2010年也陷入債務(wù)危機(jī)泥潭，至今仍在喘息。中國兩個(gè)重要的出口市場發(fā)生了些變化，對(duì)中國外貿(mào)的影響就是，經(jīng)濟(jì)學(xué)家常掛在嘴邊的外需不振，外貿(mào)順差會(huì)收窄。在當(dāng)前的貨幣發(fā)行機(jī)制下，支撐流動(dòng)性泛濫的長期因素發(fā)生了變化。

　　怎么解釋金融危機(jī)以來的流動(dòng)性泛濫現(xiàn)象，那是因?yàn)?，美?lián)儲(chǔ)3次量化寬松政策，熱錢都涌入了新興市場國家，尤其是中國。即便是嚴(yán)格的資本管制，也擋不住熱錢的進(jìn)攻，虛假貿(mào)易、地下錢莊等都是渠道。

　　美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)在醞釀QE退出，每逢QE退出的消息，新興市場國家匯率暴跌，包括此輪人民幣貶值。美聯(lián)儲(chǔ)如今還只是縮減QE規(guī)模，還未真正退出，可以想象QE退去之時(shí)，資本外逃引發(fā)的災(zāi)難。屆時(shí)，要么流動(dòng)性被抽干，要么外匯儲(chǔ)備在保匯率時(shí)消耗殆盡。樓市還能挺得?。?/p>

　　3.利率市場化，資金成本在上升

　　在利率管制之時(shí)，中國利率市場化其實(shí)已經(jīng)悄悄展開。信托產(chǎn)品、理財(cái)產(chǎn)品橫行、銀行資產(chǎn)出表屢禁不止之時(shí)，貸款利率其實(shí)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)市場化了，官方不過是在2013年正式承認(rèn)了這個(gè)事實(shí)。筆者認(rèn)為，前兩年銀行理財(cái)產(chǎn)品的收益率能代表存款市場利率，中國的大媽們都去買理財(cái)了；如今，經(jīng)過“余額寶們”的洗禮，很少有人愿意將資金存放銀行活期了。銀行息差的收窄，逼迫銀行市場化經(jīng)營，高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)要想獲得資金，只能承受高額貸款利率。

　　金融監(jiān)管者不斷的出臺(tái)文件，堵住銀行資產(chǎn)出表的漏洞。包括之前的8號(hào)文，最近的127號(hào)文，限制了銀行向高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)放貸能力。進(jìn)一步提升了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，開發(fā)商的壓力越來越大，降價(jià)是不得已為之。

　　4.政府并非萬能，救市能力有限

　　筆者分析過，政府是房價(jià)上漲的最大受益者。房價(jià)下跌政府比開發(fā)商還著急，這絕非炒作。

　　這輪房價(jià)下跌以來，筆者曾關(guān)注過政府“救市”措施。包括房地產(chǎn)上市公司再融資開閘，允許其資本市場融資；部分城市限購政策松綁；還有些城市給公積金貸款政策松綁。這些其實(shí)根本就算不上“救市”措施，只能稱之為將前任政府扭曲的調(diào)控政策還原。

　　新一屆政府提出的“城鎮(zhèn)化”算不算救市措施？筆者敬告各位，城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，不是因，不要混淆了因果。人為的城鎮(zhèn)化，是拔苗助長，違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律。人還沒到，房子已經(jīng)造好了，多么可笑的邏輯。當(dāng)前鼓吹的新型城鎮(zhèn)化，是以人為本的，以人為本的城鎮(zhèn)化就是花錢的城鎮(zhèn)化，錢從哪來？農(nóng)民進(jìn)城，就業(yè)何處去？如果只是把農(nóng)民忽悠進(jìn)城，消化三四線城市過剩的房產(chǎn)，這樣不能叫做城鎮(zhèn)化。

　　政府現(xiàn)在背負(fù)了太多債務(wù)，無法也不能再來一次“四萬億”。據(jù)審計(jì)署公布，截止至2013年6月底，全國各級(jí)政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)20.70萬億元人民幣?？紤]或有債務(wù)后，全國各級(jí)政府債務(wù)約30.28萬億元。2013年6月之后，政府債務(wù)規(guī)模絲毫沒有減少的跡象。

　　政府并不是萬能的，尤其是在經(jīng)濟(jì)規(guī)律面前。過度的迷信政府，除了能給自己找一些心理安慰，別無它用。同時(shí)，政府越是在“救市”問題上有動(dòng)作，只會(huì)暴露其恐慌，這會(huì)讓房產(chǎn)持有者更加沒有信心。

　　經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象就像彈簧，扭曲的越厲害，回歸的也越強(qiáng)烈。中國的樓市已經(jīng)扭曲了10年，難道真的就沒有回歸理性的一天？理性的你，在房價(jià)下跌之時(shí)，切勿當(dāng)了樓市的接盤俠。