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　　像謝先生一樣預(yù)言中國樓市崩潰的專家還有不少，他們“以史為鑒”，經(jīng)常以日本、美國、香港等地遭遇的房地產(chǎn)崩潰為佐證。他們雖然每次說的頭頭是道，但細(xì)究起來，正是歷史上的這三個樓市崩潰案例能從反面證明中國樓市不太可能崩盤。

　　中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷前幾年的“瘋狂”之后的確在遭遇困境。全國范圍內(nèi)，新建住房價格、房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積的增幅均明顯回落，房屋銷售面積持續(xù)下滑。由此催生的對中國房地產(chǎn)市場前景的擔(dān)憂是自然而然的。

　　然而，多位權(quán)威專家近日接受采訪時表示，與眾多發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場所走過的路徑相比，中國的房地產(chǎn)市場目前出現(xiàn)的風(fēng)險是發(fā)展過程中的波折，更多的是一種具有區(qū)域特點的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險，值得警惕，但并非世界末日。

　　細(xì)究日本、美國、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場崩潰的過程和根源，更能從反面佐證這樣的判斷。

　　日本的房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生于上世紀(jì)80年代后期。由于同樣伴隨地價飆升、貨幣升值和經(jīng)濟增速放緩，常常被拿來對比當(dāng)下的中國樓市。然而，中國并非日本，包括剛需、幣值變化以及經(jīng)濟基本面在內(nèi)的多個關(guān)鍵因素與30年前的日本都有根本差異。

　　首先，房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)時，日本的城鎮(zhèn)化進程已接近尾聲，房產(chǎn)需求持續(xù)疲軟。與之相反，中國的城鎮(zhèn)化還有很大的提升空間。截至去年底，中國城鎮(zhèn)化率為53.7%，戶籍城鎮(zhèn)化率僅為35.7%，遠(yuǎn)低于發(fā)達國家平均水平。而中國的城鎮(zhèn)化進程猶在穩(wěn)步推進，每年新增城鎮(zhèn)人口超過1000萬人，這為中國樓市提供了穩(wěn)定的住房需求。

　　1985年“廣場協(xié)議”簽訂后，日元的持續(xù)快速升值也是日本房地產(chǎn)崩潰的導(dǎo)火索。而人民幣從2005年匯改以來，雖然總體升值，但步伐穩(wěn)健、可控。截至去年年底，人民幣累計升值36%，升值幅度遠(yuǎn)低于日元，雖然也有國際熱錢一度流入中國樓市，但由于人民幣已經(jīng)處在均衡水平，流入樓市的熱錢已非常有限。

　　除此之外，中國一直保持著穩(wěn)定的中高速經(jīng)濟增長，輔以低通脹和及時的調(diào)控政策，這都是經(jīng)濟泡沫中的日本所不具備的優(yōu)勢。

　　再者，以美國樓市崩潰為例，住房按揭貸款的急劇膨脹是導(dǎo)致泡沫破裂的重要原因。然而，政府對房地產(chǎn)風(fēng)險的嚴(yán)密管控使得中國的住房按揭貸款處于可控水平。

　　美聯(lián)儲圣路易斯儲備銀行近期發(fā)布的一個報告顯示，2006年美國房地產(chǎn)泡沫破裂前，住房按揭貸款高達美國當(dāng)年國民生產(chǎn)總值的80%多，而在2012年的中國，這一比例還不到20%。中國的購房人要獲得按揭，其首付比例通常要達到甚至超過50%。

　　美國當(dāng)局對金融監(jiān)管的放松以及對金融衍生品的放任，使得銀行愿意并且能夠“鋌而走險”持續(xù)向低收入或者低信譽的購房者放貸。這不僅在很長一段時間掩蓋了風(fēng)險而且也吹大了泡沫。而這一美國特色在中國的房地產(chǎn)市場基本不存在。

　　美國宏觀調(diào)控政策的失誤對樓市崩潰也難辭其咎。美聯(lián)儲先是自2000年起連續(xù)幾年采取低利率政策，大大推高房地產(chǎn)投資和投機需求。此后，又于2004年后的三年連續(xù)大幅提高利率，致使購房成本大漲，銀行流動性驟緊，導(dǎo)致泡沫破裂。

　　中國官方雖然為應(yīng)對全球金融危機出臺大規(guī)模刺激計劃，也間接導(dǎo)致了房價的暴漲，但是此后中國立即對宏觀政策進行調(diào)控。更為重要的是，中國政府一直對房地產(chǎn)市場監(jiān)管嚴(yán)密，并根據(jù)市場情況及時出臺調(diào)控政策。

　　再以香港為例。炒房成風(fēng)是香港房地產(chǎn)泡沫破裂的重要原因。北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)研究所曾經(jīng)做的一項研究顯示，1991年，55%以上的現(xiàn)房購買是炒房行為，期房則高達70%。而內(nèi)地的投資和投機性購房需求在強力調(diào)控下已經(jīng)被擠壓殆盡。

　　亞洲金融海嘯來襲也是加速香港樓市崩盤的重要原因，而內(nèi)地目前則有一個有效調(diào)控樓市的良好外部環(huán)境。美歐兩大經(jīng)濟體各自經(jīng)歷過金融危機和債務(wù)危機后，汲取了教訓(xùn)，經(jīng)濟也在復(fù)蘇，其他新興經(jīng)濟體近期爆發(fā)大規(guī)模金融危機的可能性也很小。

　　雖說中國房地產(chǎn)市場的處境與上述三個案例都有根本不同，但也不能就此判定中國樓市將安然無恙，而且中國也應(yīng)從案例中吸取教訓(xùn)。然而，回顧這三個典型案例，確實能讓人看到中國樓市至少在未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)不會重蹈它們的覆轍。